Обзор судебной практики по изъятию земельных участков

18 Декабря 2015

Верховным Судом Российской Федерации проведено обобщение
практики рассмотрения судами общей юрисдикции и арбитражными
судами дел по спорам, возникающим в связи с изъятием земельных
участков у граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических
лиц в целях размещения объектов транспорта.
В период проведения обобщения с 1 апреля 2015 г. вступили в силу
изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский
кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации,
Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс
Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним», Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 29 июля
1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
и ряд других федеральных законов, внесенные Федеральным законом от 31
декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской
Федерации» (далее – Федеральный закон № 499-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее – ГК РФ) в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г.,
изъятие земельного участка для государственных или муниципальных
нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены
земельным законодательством.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в
редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., допускается изъятие земельных
участков для государственных или муниципальных нужд в целях
строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов
регионального значения или объектов местного значения, если указанные
объекты предусмотрены утвержденными документами территориального
планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт
1 статьи 563
).
Исключение из этого правила установлено для тех случаев, когда до 1
апреля 2015 г. принято решение о предварительном согласовании места
размещения объекта в целях изъятия земельного участка для
государственных или муниципальных нужд. В этом случае подготовка 2
проекта планировки территории, предусматривающего размещение
объекта государственного или муниципального значения, для размещения
которого изымается земельный участок для государственных или
муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного
участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных
нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе
земельного участка и приложенной к нему схемы расположения
земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте
соответствующей территории (часть 2 статьи 26 Федерального закона №
499-ФЗ).
Кроме того, не требуется наличия утвержденных документов
территориального планирования и утвержденного проекта планировки
территории для принятия решения об изъятии земельного участка,
необходимого для эксплуатации линейного объекта из числа указанных в
статье 49 ЗК РФ, если такой линейный объект расположен на земельном
участке, на который у собственника линейного объекта или лица, которому
он принадлежит на иных правах, отсутствуют права, а право
собственности или иные права на такой линейный объект возникли до 1
апреля 2015 г. (часть 4 статьи 26 Федерального закона № 499-ФЗ).
Принятие решения об изъятии земельных участков для
государственных или муниципальных нужд для целей, не
предусмотренных пунктом 1 статьи 563
ЗК РФ, возможно только в строго
определенных случаях, исчерпывающий перечень которых установлен
пунктом 2 статьи 563
ЗК РФ.
К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ
относит необходимость выполнения международных договоров
Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в
пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения
при отсутствии других возможных вариантов строительства,
реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных
участков для государственных или муниципальных нужд могут
устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).
Статьей 564
ЗК РФ предусмотрена возможность изъятия земельных
участков для государственных или муниципальных нужд не только по
инициативе уполномоченных федеральных органов государственной
власти, исполнительных органов государственной власти субъектов
Российской Федерации или органов местного самоуправления, но и по
ходатайству организаций, перечисленных в пункте 1 указанной нормы.
Перечень таких организаций утвержден постановлением Правительства
Российской Федерации от 6 мая 2015 г. № 442.
Кроме того, с ходатайством об изъятии в случаях, предусмотренных
пунктом 3 статьи 564
ЗК РФ, вправе обратиться орган государственной
власти, государственное унитарное предприятие, государственное
учреждение.3
В случае принятия решения об изъятии земельных участков на
основании ходатайства об изъятии организация, подавшая такое
ходатайство, в частности, несет расходы по опубликованию сообщения о
планируемом изъятии земельных участков и размещении информации на
информационных щитах (пункт 2 статьи 565
ЗК РФ), принимает участие в
подготовке и заключении соглашения об изъятии земельных участков
(пункт 1 статьи 567
ЗК РФ, статья 5610 ЗК РФ), выплачивает возмещение за
изымаемые земельные участки (пункт 13 статьи 5610 ЗК РФ), а также имеет
право обращаться в суд с иском о принудительном изъятии земельного
участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10
статьи 5610 ЗК РФ).
До 1 апреля 2015 г. при изъятии земельного участка для
государственных или муниципальных нужд предусматривалась уплата
выкупной цены соответствующим публично-правовым образованием. С 1
апреля 2015 г. необходимым условием изъятия такого земельного участка
является предоставление правообладателю предварительного и
равноценного возмещения не только за счет средств соответствующего
бюджета бюджетной системы Российской Федерации, но и в
предусмотренных законом случаях за счет организации, на основании
ходатайства которой было принято решение об изъятии (статья 281 ГК РФ,
пункты 1, 2 статьи 564
, пункт 13 статьи 5610 ЗК РФ).
С 1 апреля 2015 г. подробно регламентирован порядок выявления лиц,
земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого
имущества которых подлежат изъятию для государственных или
муниципальных нужд, и уведомления таких лиц о планируемом изъятии
(статья 565
ЗК РФ), а также о принятом решении об изъятии земельного
участка (статья 566
ЗК РФ), к которым также применяются правила о
юридически значимом сообщении (статья 1651
ГК РФ). При рассмотрении
дел по спорам, возникающим в связи с принятием таких решений об
изъятии, необходимо учитывать, что бремя доказывания факта соблюдения
соответствующих требований земельного законодательства, направления
соответствующих сообщений и их доставки адресату лежит на лице,
направившем сообщение.
Изменения коснулись и сроков принудительного изъятия земельных
участков. Пунктом 3 статьи 279 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1
апреля 2015 г.) предусматривалась обязанность органа, принявшего
решение об изъятии земельного участка, не позднее чем за год до
предстоящего изъятия письменно уведомить об этом собственника
участка, а выкуп до истечения года со дня получения собственником
такого уведомления допускался только с согласия собственника.
С 1 апреля 2015 г. установлена обязанность не только уведомить
правообладателя земельного участка о принятом решении об изъятии
(пункт 5 статьи 279 ГК РФ, подпункт 3 пункта 10 статьи 566
ЗК РФ), но и
направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с 4
приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной
стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них
объектов недвижимого имущества, а в установленных законом случаях – и
отчета об оценке стоимости объектов недвижимого имущества,
предоставляемых взамен изымаемого (пункты 2, 4 статьи 5610 ЗК РФ).
Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о
принудительном изъятии земельного участка для государственных или
муниципальных нужд не может быть подан ранее чем до истечения
девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного
участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 ГК РФ, пункт 10 статьи
5610 ЗК РФ).
Статьей 282 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 апреля 2015 г.)
устанавливался трехлетний срок для предъявления иска о выкупе
земельного участка для государственных или муниципальных нужд,
исчислявшийся с момента направления собственнику уведомления о
предстоящем изъятии земельного участка. Действующая с 1 апреля 2015 г.
редакция статьи 282 ГК РФ устанавливает, что иск о принудительном
изъятии земельного участка для государственных или муниципальных
нужд может быть предъявлен в течение срока действия решения об
изъятии земельного участка для указанных нужд, который, согласно
пункту 13 статьи 566
ЗК РФ, составляет три года с момента его принятия.
Истечение указанного срока является основанием для отказа в
удовлетворении иска.
Правовое регулирование, введенное Федеральным законом № 499-ФЗ,
подлежит применению с учетом положений статьи 26 названного закона.
Частью 1 статьи 26 Федерального закона № 499-ФЗ установлено, что,
если решение об изъятии земельного участка для государственных или
муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и
заключение соглашения об изъятии такого земельного участка
осуществляются в порядке, установленном ГК РФ и ЗК РФ в редакции
Федерального закона № 499-ФЗ.
Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к
заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены
до 1 апреля 2015 г., после указанной даты процедура подготовки и
заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII1
ЗК РФ должна быть соблюдена в полном объеме.
Аналогичным образом необходимо решать вопрос о соблюдении
установленной положениями главы VII1
ЗК РФ процедуры изъятия
земельного участка для государственных или муниципальных нужд в
случае, если до 1 апреля 2015 г. принято решение о предварительном
согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного
участка для государственных или муниципальных нужд и не принято
решение об изъятии такого земельного участка.